Freehold vs Leasehold คืออะไร แบบไหนดีกว่ากัน?

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ property fund ถือว่าเป็นการลงทุนที่สามารถตอบโจทย์การเอาชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุด 

40953692_xxl

ชื่อว่าตอนนี้ ผู้ลงทุนหลายคนคงกำลังตัดสินใจอยู่ว่า หากจะเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำความเข้าใจในส่วนไหนกันบ้าง เอาเป็นว่าไปรู้จักกับกองทุนประเภทดังกล่าวให้มากขึ้นกันก่อน

 ลักษณะทั่วๆไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ ต้องเป็นกองทุนปิดแบบไม่มีกำหนดอายุกองทุน และ หรือ เป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน โดยขนาดของกองทุนจะต้องไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) จะต้องขายหน่วยลงทุนในวงกว้างเพื่อให้สามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนไม่น้อยกว่า 250 ราย โดยมีเกณฑ์ในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนรายย่อยก่อนเสมอกองทุนรวมประเภทนี้ก็มีทั้งแบบที่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เหมือนการซื้อขาด (หรือที่เราเรียกว่า Freehold) และ แบบที่เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า เหมือนการเซ้ง (หรือที่เรียกว่า Leasehold ) ซึ่งทั้ง 2 แบบจะมีอายุของสิทธิการเช่ามากน้อยแตกต่างกันไป

Freehold ซื้อขาด

หมายถึง การที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทำให้กองทุนรวมสามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้แบบไม่มีกำหนดอายุ หรือตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนยังถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ นอกจากนั้นแล้วกองทุนรวมยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ออกสู่ตลาดได้เมื่อเห็นสมควรหรือเมื่อเกิดมีเหตุบางประการที่ทำให้ต้องเลิกกองทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีมูลค่าสูงขึ้นตามระยะเวลา ทำให้กองทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินนั้นๆ ได้ สรุปง่ายๆคือ ซื้อขาดนั่นเอง

Leasehold เช่าหรือเซ้ง

หมายถึง การที่กองทุนรวมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแต่เป็นการครอบครองโดยสิทธิการเช่า มีแต่เพียงสิทธิ์ที่จะหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนในช่วงระยะเวลาที่ทำสัญญากับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาดังกล่าว กองทุนรวมจะไม่มีสิทธิ์จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้อีกและต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งลักษณะสิทธิการเช่าเช่นนี้ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไหร่ มูลค่าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งลดลงไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบกำหนดสัญญาเช่า แต่หากรายได้ค่าเช่าหรือการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มมากขึ้น ก็อาจจะทำให้มูลค่าสิทธิการเช่านั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นได้ โดยสิทธิในการเช่าเเบบนี้อาจเรียก ภาษาชาวบ้านว่า “เซ้ง”นั่นเอง

โดยการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็น Freehold จะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผลในช่วงที่กองทุนรวมดำเนินการอยู่ ซึ่งเป็นการนำผลกำไรจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์นำมาปันผลให้แก่ผู้ลงทุน และหากเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปในอนาคตหรือเลิกกองทุนผู้ลงทุนยังมีโอกาสได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุนที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอีกด้วย

ส่วนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มีนโยบายลงทุนแบบ Leasehold นั้น จะมีสิทธิ์เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญาเช่าเท่านั้น และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ Net Asset Value (NAV) ของกองทุนประเภท Leasehold นี้จะค่อยๆ ลดลงจนเหลือศูนย์ ณวันสิ้นสุดสัญญาเช่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ดังนั้น ในการคิดผลตอบแทนจริงจากการลงทุนในกองทุนรวมแบบ Leaseholdนั้น จึงควรคำนึงถึงส่วนของเงินต้นที่ลงทุนไปด้วย เพราะผู้ลงทุนจะไม่มีโอกาสได้รับเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกองทุนรวมแบบ Freehold

ผมจึงสร้างตารางเพื่อเปรียบเทียบความแตกต่าง Freehold และ Leasehold ให้ดูง่ายขึ้น

Freehold Leasehold
1. กรรมสิทธิ์ ใช่ ไม่
2. ผลตอบแทน เงินปันผล + อาจได้ Capital Gain ณ ตอนเลิกกอง เงินปันผล
3. ณ ตอนเลิกกองทุนรวม มีโอกาสได้รับเงินคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุน โดยอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงจาก ณ ตอนเริ่มกอง มูลค่าหน่วยลงทุนเป็น 0

จากที่อ่านไปข้างต้นจะเห็นได้ว่า Freehold ดูมีภาษีดีกว่า แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรดูปัจจัยอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย ไม่ได้ดูแค่ประเภทเพียงอย่างเดียว เช่น ประเภทของทรัพย์สินที่กองทุนลงทุน, ประวัติการจ่ายผลตอบแทน, ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินในอดีตและแนวโน้มในอนาคต, ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารโครงการ, ราคาประเมินของทรัพย์สินหรือสิทธิการเช่า เป็นต้น และอสังหาริมทรัพย์บางประเภทไม่สามารถทำเป็น Freehold ได้ จึงต้องเป็นแบบ Leasehold เช่น สนามบิน รถไฟฟ้า Hat Yai Monorail ครับ

Philadelphia Water Usa City HD Wallpapers

ดังนั้นสรุปแล้ว ผมจึงฟันธงไม่ได้ว่าแบบไหนดีกว่า เนื่องจากการลงทุนใน property fund นั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยครับ

 


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s